전세 계약, 부동산 중개업소, 사회초년생 이렇게 찾으세요.

안녕하세요,

 

오늘은 전월세 집 계약 및 보증금 문제 관련하여 몇 가지 알려드립니다.

 

대학생, 사회초년생 등 새 학기 시즌과 전월세 집 계약, 자취방 계약은 끈임없이 계속됩니다.

요즘은 인터넷이나 어플 등 다양한 정보를 활용하여 집 구하기가 다소 수월하지만, 무엇보다 직접 상태를 확인하는 것이 가장 좋으므로 가까운 부동산을 방문하는 것을 권합니다.

 

우리가 피해야 할 부동산 중개업소 유형.

1. 컨설팅 명목, 높은 수수료를 요구하는 업소

  - 부동산 중개 수수료는 국가에서 지정하고 있는데, 몇몇 업소에서는 과도한 수수료를 받으려고 합니다.

  똑같은 중개 서비스를 받으면서 과도한 수수료를 내는 일은 없도록 해야 합니다.

 

2. 상호가 잘못된 중개업소

  - 공인중개사법에 따라 "공인 중개사무소" 또는 "부동산 중개"라는 상호를 사용해야 합니다. 

  "00부동산 컨설팅 중개사무소", "00투자개발" 등을 사용한다면 중개 보수 업소일 가능성이 있으니 주의해야 합니다.

  가장 정확한 것은 국토교통부 국가공간정보포털에서 조회가 가능하며, 등록관청에 연락해 확인해 볼 수 있습니다.

  - 국가공간정보포털: http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679

국가공간정보포털

3. 서류 발급 거절, 권리관계 설명 소홀 등

  - 우리는 중개업소에 공부설 발급을 요청할 수 있습니다. 만약 서류 발급을 꺼려 하거나 권리관계를 제대로 설명하기를

  귀찮아하는 태도를 보인다면 의심해 볼 필요가 있습니다.

  매매 또는 전월세 계약 전, 혹시 모를 피해를 대비하여 권리관계가 기재된 공적장부, 등기사항전부증명서, 건축물대장,   토지대장 등 근거 자료를 요청하고 자세한 설명을 듣는 것이 좋습니다.

 

 

뒤통수 없이 방 계약하기.

 

1. 등기부등본 발급

- 집 계약 전, 건물의 집주인과 계약서상의 집주인의 명의가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

등기부등록 확인 시 등본 상의 명의와 계약서상의 명의 일치 여부, 주민번호, 계약 시기 등을 꼭 확인합니다.

 

2. 중개 수수료

- 주거용 중개 수수료: 보통 0.4%

- 근로 생활시설 중개 수수료: 보통 0.9%

 

3. 융자

- 집주인이 내가 계약하려는 집을 담보로 금융권이나 은행에서 돈을 대출받은 것을 말하는데, 나중에 집주인이

돈을 갚을 능력이 안되면 보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

보통 집에 걸린 융자가 40% 내외로 잡혀 있으면 안전하고, 그 이상의 터무니없는 액수는 피하는 것이 좋습니다.

 

4. 직접거래

- 계약금과 잔금은 기록이 남도록 계좌이체로 전달하는 것이 안전하며, 절대로 현금 또는 부동산을 거쳐 진행하면

안됩니다. 집주인 통장에 기록이 남도록 해야 하며 계약자 간의 명의 확인도 중요합니다.

그러나 어쩔 수 없는 상황에서 중개업자가 위임장을 받아 대리 계약을 하게 될 경우 등기부등본 상의 도장과 일치하는 도장인지도 확인해야 합니다.

 

5. 전입신고

- 전입신고는 가까운 주민센터 또는 민원24사이트를 통해 가능합니다. 이사 후, 확정일자를 받아야 "대항력"과 "우선변제권"이 생기는데 차후에 집주인이 변경되어도 임차권을 주장할 수 있습니다.  

간혹 전입신고를 하면 안 된다는 집주인들도 있는데 이런 곳은 집에 대한 세입자의 권리가 없기 때문에 보증금을 떼일 확률이 높다고 보이며, 문제가 생겼을 때 합당한 보상을 받을 수 없으니 집주인이 전입신고가 안된다고 하면 다른 곳을 고려해 보는 것도 방법입니다.

 

집주인에게 보증금 찾기.

 

■ 내용 증명 발송

- 계약 만료 최소 1개월 전에 내용증명으로 재계약 거부 의사 및 보증금 반환에 대한 내용을 전달합니다.

내용증명에는 법적 효력은 없지만 당사자 간의 분쟁으로 이어졌을 때 증거로 활용될 수 있습니다.

 

○ 내용 증명 보낼 때 필수 기재 사항

- 보증금을 늦게 주면 본인이 부담해야 할 위약금 책임을 묻겠다는 점

- 그 외 발생할 추가적인 손해배상을 특별손해로 청구하겠다는 점

- 보증금 반환청구권을 근거로 법적 조치를 하게 될 경우 소유주에게도 피해가 갈 것이라는 점

 

■ 임차권 양도

- 세입자가 직접 다른 세입자를 찾아서 임차권을 양도하는 것을 말하는데, 이때 보증금을 받아서 바로 이사할 수 있으며

새로운 세입자는 이전 세입자가 가지고 있던 권리를 그대로 물려받게 됩니다.

 

○ 임차권 양도 방법

- 집주인 동의서(임차권 양도 승낙서) 받기

- 세입자 간 임차권 양도계약서 작성

- 이사 올 때 작성했던 전 세입자와 주택 임대차 계약서 원본 준비

- 세입자에게 위 세 가지 원본 서류 전달

 

■ 임차권 등기 명령

- 계약기관 만료, 보증금 일부 또는 전부 돌려받지 못할 때는 관할 법원에 필요한 서류를 첨부하여 임차권 등기를 할 수

있습니다.

신청 이후 등기부등본에 임차권이 설정되면 다른 집으로 이사를 가더라도 전에 살던 집에 대한 전입신고와 확정일자의 효력이 지속되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

○ 임차권 등기 명령 제출 서류

- 등기부등본

- 임대차 계약서

- 주민등록등본

- 확정일자가 찍힌 계약서

- 주거시설이 아닌 경우 주거용 증명 서류

 

■ 보증금 반환 청구소송

- 최후의 수단이며, 말 그대로 소송이기 때문에 오랜 기간과 비용이 소요됩니다.

 

■ 양보와 합의

- 최선의 방법이며, 서로 조금씩 양보해서 합리적인 해결 방법을 찾습니다.

사전에 보증금 반환 기간의 여유를 주고, 늦는다면 일정 이자를 지급한다거나 기타 조건 등의 각서를 요청합니다.

서로 합의가 잘 된다면 문서로 작성한 후 공증을 받아두면 추후 분쟁이 생겨도 시간과 비용 등의 낭비 없이

문제 해결을 할 수 있습니다.

 

어느 누구나 집 계약을 하게 되면 알아야 상식이지만 놓치기도 쉬운 부분입니다. 

왜 해야 하는지 그 필요성에 대하여 알고, 굉장히 기초적인 부분이니 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

감사합니다.

 

 

 

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